《民法典》對物業(yè)管理行業(yè)的影響
- 發(fā)布時間：2021-01-13
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- 來源： 中國物業(yè)管理協(xié)會
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《民法典》作為我國第一部法典，意味著我國法制建設將進入新階段?！睹穹ǖ洹返南嚓P(guān)規(guī)定不僅是業(yè)主及物業(yè)服務人的權(quán)利依據(jù)，還是物業(yè)管理未來工作發(fā)展方向的指引，對行業(yè)的工作發(fā)展以及工作方式調(diào)整均具有重大意義。進一步明確業(yè)主權(quán)利義務范疇，為物業(yè)服務工作開展提供法律依據(jù) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是實施物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)，更是業(yè)主權(quán)利的來源，業(yè)主對自己的專有部分享有絕對的所有權(quán)，對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權(quán)利及對應的相關(guān)義務。但大部分業(yè)主基本上只明確自己的權(quán)利，房屋漏水影響居住，找物業(yè)服務企業(yè)解決；車輛無車位停放，找物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)……然而卻忘了支付服務的對價——物業(yè)費的義務，甚至覺得物業(yè)費的繳納無憑無據(jù)?！睹穹ǖ洹返念C布進一步明確了業(yè)主的權(quán)利義務，讓業(yè)主更加清晰自身的權(quán)利范疇，了解其義務性。 《民法典》第二百七十三條明確指出，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。這就意味著，不論是否使用共有部分的資源，都必須承擔該部分對應的義務。比如小區(qū)里的草坪，我們與其他業(yè)主共有欣賞享受它的權(quán)利，同時也承擔著同相關(guān)管理人管理它的義務和責任。第二百八十六條在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上作了補充，要求業(yè)主的相關(guān)行為符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，對于相關(guān)管理人依法實施的措施也應依法配合。對于不履行相關(guān)義務的行為人，有關(guān)當事人可以進行報告投訴，有關(guān)部門應依法處理。這在一定程度上提高了對業(yè)主的要求和限制，物業(yè)服務人在公共職能外還可以尋求政府相關(guān)部門協(xié)助管理，大大提升了其管理的有效性。 《民法典》九百四十二條中明確規(guī)定業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。在物業(yè)管理實務中，一樓業(yè)主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務為由拒繳物業(yè)費的糾紛數(shù)不勝數(shù)，《民法典》的直接規(guī)定為物業(yè)服務工作的開展提供了法律依據(jù)。業(yè)主大會表決機制調(diào)整，行業(yè)市場競爭更趨激烈 《民法典》將業(yè)主大會的表決機制進行了調(diào)整和完善，實踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無法聯(lián)系，導致需要業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議，物業(yè)服務企業(yè)的許多工作開展如專項維修資金的使用常常因此擱置，導致后續(xù)更多糾紛。修改后需“雙2/3業(yè)主”參與表決，一般事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”，重大事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業(yè)主共同表決事項的門檻，對業(yè)主能更多的參與到小區(qū)事務中有非常重大的意義。 我們更需注意的是，“選聘與解聘物業(yè)公司”屬于一般事項，根據(jù)新規(guī)定，僅需全體業(yè)主1/3同意即可，這更加加快了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人之間的更迭。對物業(yè)服務企業(yè)來說，為避免市場的優(yōu)勝劣汰，需要不斷提升物業(yè)服務質(zhì)量，創(chuàng)新服務理念，對行業(yè)的發(fā)展是有促進作用的。但就現(xiàn)在的市場大環(huán)境來說，對中小企業(yè)的挑戰(zhàn)無疑是最大的，未修改之前，一些企業(yè)為擴大市場份額，惡意競爭，不惜以各種形式擾亂物業(yè)管理秩序，使現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)自動或者被動退出管理，從而達到搶盤的目的。據(jù)統(tǒng)計，近兩年被收購的物業(yè)服務區(qū)企業(yè)達70多家，且大部分為100%控股。表決方式調(diào)整后，解聘物業(yè)服務企業(yè)的門檻降低，大企業(yè)之間爭奪項目管理權(quán)的競爭便會更加激烈，方式也有可能多種多樣，小物業(yè)服務企業(yè)的生存發(fā)展將更加艱難。 以往對物業(yè)服務工作的指導更多的是參照最高法的司法解釋，現(xiàn)在將物業(yè)服務合同從無名合同變?yōu)橛忻贤?，并不只是因為相關(guān)物業(yè)服務糾紛增多，需要一個正式的規(guī)范去約束，而是隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，更加需要對服務提出更高的標準。物業(yè)服務合同中對合同的內(nèi)容、形式，公開做出有利于業(yè)主的承諾為合同組成部分進行了明確；禁止全部或肢解轉(zhuǎn)包，支持專項分包，規(guī)范了物業(yè)服務市場，使物業(yè)服務更加專業(yè)化、標準化，形成企業(yè)良性發(fā)展；對物業(yè)服務人的要求也更高，物業(yè)服務人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業(yè)主公開，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，服務向公開化、透明化發(fā)展，促進物業(yè)服務人提高服務過程中對服務細節(jié)、質(zhì)量的關(guān)注和把控；在實務中，物業(yè)服務人進行停水停電來催繳物業(yè)費為常見做法，雙方都在用相互侵害權(quán)利的方式來維護自身權(quán)益，往往后果是兩敗俱傷。《民法典》中直接規(guī)定禁止以停水停電的方式催繳物業(yè)費，很大程度上制止了物業(yè)服務人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專業(yè)性去尋找合法合理的方式維權(quán)?！睹穹ǖ洹肥┬锌赡芙o物業(yè)管理工作更多的限制性，但也是一個契機，服務更加規(guī)范化、標準化、透明化，物業(yè)服務質(zhì)量、服務效果、服務水平不斷提高，對整個行業(yè)的發(fā)展必將產(chǎn)生重大意義。加大物業(yè)服務人管理責任，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營壓力及風險變大 《民法典》明確在突發(fā)公共事件中，物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施，積極配合開展相關(guān)工作，賦予了物業(yè)服務人“準公共管理”的職責和義務；雖然物業(yè)服務人更多的是公共職能，對公共管理部位承擔管理責任，但對于違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為除及時制止外，還要向行政主管部門報告并協(xié)助處理，這意味著物業(yè)服務人還需配合公職部門一同管理；更為關(guān)注的是，如果建筑物或附屬設施倒塌、擱置物（或懸掛物）墜落、拋擲物品等行為發(fā)生侵權(quán)的、公共場所造成他人損害的或因第三人侵權(quán)造成他人受損害的，物業(yè)服務人不能證明自己沒有過錯，或未盡相應的安全保障義務的，將直接承擔相應的法律責任，這明顯提高了物業(yè)服務企業(yè)安全保障工作的要求，也加大了物業(yè)服務企業(yè)工作的風險系數(shù)，促使物業(yè)服務企業(yè)加快構(gòu)建公共防范體系，如監(jiān)控設施設備的全部布控。 總之，《民法典》的頒布實施為物業(yè)服務工作提供了法律依據(jù)，工作開展變得有法可依，明確了雙方的權(quán)利義務，相關(guān)物業(yè)服務糾紛可以有所緩解，對建設和諧小區(qū)有重大意義；同時對物業(yè)管理行業(yè)來說也是一個巨大的挑戰(zhàn)，市場競爭的激烈性會促進優(yōu)勝劣汰，也是一個行業(yè)發(fā)展的必然，需要物業(yè)服務人在挑戰(zhàn)中找到發(fā)展的機遇，完善物業(yè)管理制度，提升物業(yè)服務標準與獨立性，明確自身市場定位，主動迎合市場需求，提高服務標準，增強競爭力?。ㄔd于《中國物業(yè)管理》第11期）
